Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Michael Sauter
Fallbeispiel 2: Betriebsaufgabe Rückführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen
Da für einen Meisterbetrieb kein Nachfolger gefunden wird, möchte ein 65-jähriger Hand- werksmeister seine gewerblich genutzte Werkstatt im Erdgeschoss seines dreistöckigen Wohnhauses, aufgeben. Zum Betriebsvermögen gehören ein Anbau mit verschiedenen alten Maschinen und ein Holzlagerschuppen. Im Gebäude werden noch zwei kleine Kellerräume als Kleinlager mitgenutzt. Die Raumaufteilung kann als schwierig zugängig und verwinkelt betrachtet werden. Die Nutzfläche beträgt ca. 250 m². Ein Mieter, evtl. auch für eine andere Nutzung, wurde nicht gefunden. Bei Ankündigung der Geschäftsaufgabe wurde vom Finanzamt der Bemessungsbescheid der Werkstatt im Sachwertverfahren mit 175.000 € ermittelt. Bemessungsbescheid 175.000 Erlös Verkauf (Geschäftseinrichtung etc.) 15.000 Aufgabegewinn 190.000 Kapitalkonto - 50.000 Aufgabegewinn 140.000 Freibetrag 45.000 Obergrenze 136.000 Übersteigender Betrag (140.000 € - 136.000 €=) 4.000 Gekürzter Freibetrag (45.000 € - 4.000 € =) - 41.000 Steuerpflichtiger Aufgabegewinn 99.000 Werden im Rahmen einer Betriebsaufgabe die Wirtschaftsgüter nicht veräußert, so ist deren gemeiner Wert der zum Zeitpunkt der Aufgabe, anzusetzen. Soweit zu dem aufgegebenen Betrieb Grundstücke gehören, wird das zuständige Finanzamt diese Grundstücke überwiegend nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren bewerten. Das bedeutet, dass der Ertragswert regelmäßig nach einem festem Schema auf der Basis von vereinbarten oder üblichen Jahresmieten, Bodenwerten, Liegenschaftszinssätzen und den je nach Restnutzungsdauer entsprechenden Vervielfältiger berechnet wird. Dem gegenüber richtet sich das Sachwertverfahren nach dem Wiederbeschaffungswert, das sich unter anderem nach vorgegebenen Tabellenwerten für Regelherstellungskosten und puren Bodenrichtwerten orientiert. Dem Steuerpflichtigen ist es aber gestattet, ein Bewertungsgutachten durch einen zertifi- zierten Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieses Sachverständigengutachten bildet den Verkehrswert nach den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes ab. Eine wesentliche Aufgabe eines Sachverständigen ist die persönliche in Augenscheinnahme des Grundstücks einschließlich der darauf stehenden Gebäude. So können etwaige Mängel und Schäden in das Bewertungsgutachten einfließen und den Verkehrswert dadurch eventuell drastisch mindern. Auch hat der Gutachter die Restnutzungsdauer zu beurteilen und zu schätzen. Im vorliegenden Fall wurden ich mit der Erstellung eines Gutachten beauftragt. Nach ausführlicher Recherche und mit einer damit verbundenen SWOT-Analyse wurde festgestellt, dass eine Drittverwendungsfähigkeit auf Grund der verwinkelten Räume für diese Werkstatt kaum gegeben ist. Nur das Ertragswertverfahren konnte hier zu einem brauchbaren Verkehrswert führen, der mit ca. 80.000 € geschätzt wurde. Dadurch führte die Betriebs- aufgabe zu keiner Steuerpflicht. Bemessungsbescheid 80.000 Erlös Verkauf (Geschäftseinrichtung etc.) 15.000 Aufgabegewinn 95.000 Kapitalkonto - 50.000 Aufgabegewinn 45.000 Freibetrag 45.000 Obergrenze 136.000 Übersteigender Betrag (45.000 € < 136.000 €) 0 ungekürzter Freibetrag (45.000 € - 0 €=) -45.000 Steuerpflichtiger Aufgabegewinn 0