Gutachten von Schäden und Mängel an Gebäuden

Meist werde ich von Rechtsanwälten und Bauherren schon seit vielen Jahren mit der Erstellung von Gutachten über Mängel und Schäden an Gebäuden beauftragt. Die Gutachten dienen meist als Grundlage und Unterstützung für den Bauherrn zur Klärung der vorhandenen Schäden und Mängel und auch als Gesprächsgrundlage der betreffenden Planer und Handwerker. Oder, das Gutachten dient als Grundlage für ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, das ein Auftraggeber, oder Bauherr als letzten Schritt noch innerhalb der Gewährleistungsfrist - nach BGB beträgt diese 5 Jahre nach Abnahme - einleiten kann. Diese Gutachten müssen aber für den Leser verständlich und nachvollziehbar formuliert sein. Mir wird vor allem immer wieder die Frage gestellt, ob die Ausführungsart eines Gewerks gebrauchstauglich, verwendungsfähig und nachhaltig genutzt werden kann. Besonders innerhalb der Gewährleistungsfrist ist es dringend notwendig einen Baumangel rechtzeitig zu erkennen und zu begutachten, damit der Handwerker, Generalübernehmer oder der Bauträger seiner Nachbesserungsplicht nachkommen und eine damit verbundene Mangel- beseitigung durchgeführt werden kann. Denn nach Ablauf der Gewährleistung kann aus einem nicht behobenen Mangel ein großer Schaden mit entsprechend hohen Sanierungskosten entstehen. Eine rechtliche Beratung lohnt sich daher immer, deshal sollte man einen erfahrenen Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht mit einbeziehen. Es können zum Beispiel folgende Bereiche begutachtet werden: - Schimmelschäden: Begutachtung, Ursachenforschung - Wasserschäden: z. B. nach einem Brandschaden oder Rohrleitungsbruch im Gebäude, etc. - Schäden an Wärme-Dämm-Verbund-Systemen (WDVS) - Schäden an Balkonen - Schäden an Tiefgaragen und auf Parkdecks - Flachdächer und weitere Problembereiche Scheuen Sie sich nicht mit mir Kontakt aufzunehmen.

Wärmedämmverbundsystem (WDVS) Das Beispiel rechts (Bild 1) zeigt, dass hier eindeutige Verarbeitungsfehler vorliegen. Die Fugen der Dämmplatten werden sichtbar. Die Ursache liegt an den Fugen zwischen den Dämmplatten, die mit Klebermörtel verfüllt wurden. Der zuständige Planer oder Bauleiter hat die Arbeiten der Facharbeiter nicht über- wacht und kontrolliert. Die Fugen der Dämmplatten zeichnen sich bei Regen deutlich ab. Ursache sind die zu großen Fugen der Dämmplatten. Vermutlich wurden die Fugen mit Mörtel gefüllt. Einer aufmerksamen und verantwortungsvollen Bauleitung hätte dieser Verarbeitungsfehler sofort auffallen müssen!

Wasserschaden an einem Flachdach: Es ist so viel Wasser in die Dachkonstruktion eingedrungen, dass beim Öffnen der Dach- dämmung ca. 12 cm Wasser auf der Decke, bzw. in der Dämmlage, stand (Bild 4). Nur die funktionierende Dampfsperre (Bitu- menanstrich) auf der Betondecke unterhalb der Dämmung hat Schlimmeres in den da- runter liegenden Wohnungen verhindert. Die Ursache waren die unzureichenden An- schlüsse an die Attika und an den aufgehen- den Wänden.

Dachterrasse mit starkem Bewuchs (Bild 5): Unter dem Terrassenbelag, der auf einer Kies- lage liegt, bleibt Regenwasser immer wieder mit einem Rest auf dem Flachdach, bzw. der Abdichtung, stehen. Dadurch kann zwischen den Fugen sehr leicht Unkraut und Moos im Kies wachsen. Durch eine andere Konstruktion der Plattenlage und der Entwässerung hätte dies evtl. vermieden werden können (Bild 5). Es geht immer um das Thema „Gebrauchstauglichkeit“ und „Nachhaltigkeit“. Bereits während der Planung muss für eine spätere regelmäßige Inspektion mit evtl. Wartung und Instandsetzung, dies so gestaltet werden, dass hierbei nur geringe Kosten anfallen. Die Dachterrasse (Flachdach - oben rechts - Bild 5) befindet sich auf dem unten gezeigten Gebäude (Bild 6). Das Bild 7 oben zeigt, dass ungeschützte freiliegende Fugen nie dicht sein können. Hier ist überhaupt keine nachhaltige Gebrauchstauglichkeit gegeben. Über kurz oder lang muss deshalb eine Abdeckung auf die Brüstung aufgebracht werden, damit der Konstruktions- fehler nicht noch mehr Schaden verursacht. Glasmosaik an der Fassade löst sich ab: Das Bild 9 rechts und das Bild 8 oben rechts zeigen eine Fassadenkante, die mit Glasmosaiksteinen (5 cm x 5 cm) beklebt wurde. Es wurde aber nicht darauf geachtet, dass die vorgehängte wasserempfindliche Wandkonstruktion (siehe großes Bild - quer) durch eine wasserdichte Attika geschützt wird. Somit dringt Wasser über die „undichte“ Attika in die vorgehängte Fassade, bzw. in die Fassadenplatten ein. Dadurch lösen sich durch die Feuchtigkeit in den Fassadenplatten die Fliesen ab und fallen herab. Die gezeigte Fassade auf Bild 9 ist zu diesem Zeitpunkt 4 Jahre alt!

Leopardeneffekt I: (aus 2021) An dieser Fassade (Nordseite Bild 2) sind be- reits nach wenigen Jahren die Dübel zu se- hen. Diese Dübel stellen Wärmebrücken dar. Das bedeutet, dass die Dübel noch Wärme abgeben, während in den kalten Morgenstun- den die Oberfläche der Wand auskühlt und sich dadurch auf der kühlen Fläche Kondens- feuchte bildet. Dazu kommt auch noch der Umstand, dass der Putz evtl. noch aus Kunst- harz, vermutlich ca. 3 - 4 mm, hergestellt wurde und deshalb keine Feuchtigkeit auf- nimmt. Da die Dübel Wärmeleiter und „warm“ sind, bildet sich das Kondenswasser nur an den kalten Flächen zwischen den Dübeln. An diesen Flächen sammeln sich vermehrt Schmutz und Sporen, die dann zu einer be- trächtlichen Veralgung und Verschmutzung mit einer Farbveränderung innerhalb weniger Jahre führen wird. Hier hat für den Bauherrn vermutlich im Vor- feld keine umfangreiche Fachberatung statt- gefunden. Man hätte hier mit einem nach- haltigen Wandaufbau des WDVS, wie z. B. gedämmte Dübel und einem mineralischen Dickputzsystem Abhilfe schaffen können.

Bild 2

Bild 1

Bild 3

Bild 4

Bild 5

Bild 6

Bild 7

Bild 8

Bild 9

Leopardeneffekt II (aus 2020): Gerade in den Morgenstunden sind an dieser Fassade (Nord-Ost-Seite - Bild 3) bereits nach 4 Jahren (Bau- jahr 2016), die Dübel deutlich zu sehen. Bei dieser hohen Anzahl an Dübel musst man sich die Frage nach einer möglichen Wärmebrücke stellen. Desweiteren stellt sich die nächste Frage nach dem Putzsystem? Hier wurde ein Dünnputzsytem (Kunst- harzsystem) verbaut. Dieses System nimmt keine Feuchtigkeit auf und begünstigt die Bildung eines Feuchte- films und somit eine Veralgung.

Sind diese Dünnputzsysteme nachhaltig gebrauchstauglich? Aus meiner Sicht nein! Hier hätte man den Bauherrn ausführlich beraten müssen. Mit großer Wahrscheinlichkeit wäre mit einem mineralischen Dickputzsystem ein besseres und nachhaltiges Ergebnis erzielt worden.

Die Herstellungskosten für einen mineralische Dickputz wären zwar etwas teurer als für ein Dünnputzsystem gewesen. Die Instandhaltungsarbeiten für ein mineralisches Dickputzsystem sind aber auf Dauer deutlich günstiger.