Gutachten von Schäden und Mängel an Gebäuden

Meist werde ich von Rechtsanwälten und Bauherren schon seit vielen Jahren mit der Erstellung von Gutachten über Mängel und Schäden an Gebäuden beauftragt. Die Gutachten dienen meist als Grundlage und Unterstützung für den Bauherrn zur Klärung der Schäden und Mängel und als Gesprächsgrundlage für die betreffenden Planer und Hand- werker. Oder das Gutachten dient als Grundlage für ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, das ein Auftraggeber, oder Bauherr als letzten Schritt noch innerhalb der Gewährleistungsfrist - nach BGB beträgt diese 5 Jahre nach Abnahme - einleiten kann. Diese Gutachten müssen für den Leser verständlich und nachvollziehbar formuliert sein. Vor allem wird mir immer wieder die Frage gestellt, ob eine Ausführungsart eines Gewerks gebrauchstauglich, verwendungsfähig und nachhaltig genutzt werden kann. Besonders innerhalb der Gewährleistungsfrist ist es dringend notwendig einen Baumangel rechtzeitig zu erkennen und zu begutachten, damit der Handwerker, Generalübernehmer oder der Bauträger seiner Nachbesserungsplicht nachkommen und eine damit verbundene Mangel- beseitigung durchgeführt werden kann. Denn nach Ablauf der Gewährleistung kann aus einem nicht behobenen Mangel ein großer Schaden mit entsprechend hohen Sanierungskosten entstehen. Zur einer rechtlichen Beratung lohnt es sich daher immer, einen erfahrenen Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht mit einzubeziehen. Es können zum Beispiel folgende Bereiche begutachtet werden: - Schimmelschäden: Begutachtung, Ursachenforschung - Wasserschäden, z. B. nach einem Brandschaden oder Rohrleitungsbruch im Gebäude, etc. - Schäden an Wärme-Dämm-Verbund-Systemen (WDVS) - Schäden an Balkonen - Schäden an Tiefgaragen und auf Parkdecks - Flachdächer und weiterer Problembereiche Scheuen Sie sich nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf.

Wärmedämmverbundsystem (WDVS) Das Beispiel rechts zeigt (Bild 1), dass hier ein- deutige Verarbeitungsfehler vorliegen. Die Fugen der Dämmplatten werden sichtbar. Die Ursache liegt an den Fugen zwischen den Dämmplatten, die mit Klebermörtel verfüllt wurden. Der zuständige Planer oder Bauleiter hat die Arbeiten der Facharbeiter nicht über- wacht und kontrolliert. Die Fugen der Dämmplatten zeichnen sich bei Regen deultich ab. Ursache sind zu großen Fugen der Dämmplatten. Vermutlich wurden die Fugen mit Mörtel gefüllt. Einer aufmerksmen und verantwortungsvollen Bauleitung hätte dieser Verarbeitungsmangel sofort auffallen müssen!

Wasserschaden an einem Flachdach: Es ist so viel Wasser in die Dachkonstruk- tion eingedrungen, dass beim Öffnen der Dach-dämmung ca. 12 cm Wasser auf der Decke stand, bzw. in der Dämmlage (Bild 4). Nur die funktionierende Dampfsperre (Bitumenanstrich) auf der Betondecke unterhalb der Dämmung hat schlimmeres in den darunter liegenden Wohnungen verhindert. Die Ursache waren die unzureichende An- schlüsse an die Attika und an den aufgehen- den Wänden.

Dachterrasse mit starkem Bewuchs (Bild 5): Unter dem Terrassenbelag, der auf einer Kies- lage liegt, bleibt Regenwasser immer wieder mit einem Rest auf dem Flachdach, bzw. der Abdichtung stehen. Dadurch kann zwischen den Fugen sehr leicht im Kies Unkraut und Moos wachsen. Durch eine andere Konstruktion der Plattenlage und der Entwässerung hätte dies evtl. vermieden können (Bild 5). Es geht immer um das Thema „Gebrauchstauglichkeit“ und „Nachhaltigkeit“. Bereits während der Planung muss für eine spätere regelmäßige Inspektion, mit evtl. Wartung und Instandsetzung, dies so gestaltet werden, dass hierbei nur geringe Kosten anfallen. Die Dachterrasse (Flachdach - oben rechts - Bild 6) befindet sich auf dem unten gezeigten Gebäude. Das obere linke Bild 7 zeigt, dass eine ungeschützte freiliegende Fugen nie dicht sein können. Hier ist über- haupt keine nachhaltige Gebrauchstauglichkeit gegeben. Über kurz oder lang muss eine Abdeckung auf die Brüstung aufgebracht werden, damit der Konstruktionsfehler nicht noch mehr Schaden verursacht. Glasmosaik an der Fassade löst sich ab: Das Bild 9 rechts und das Bild 8 oben rechts darüber zeigen eine Fassade, die mit Glasmosaiksteinen (5 cm x 5 cm) beklebt wurde. Es wurde aber nicht darauf geachtet, dass die vorgehängte wasserempfindliche Wandkon-struktion (siehe großes Bild - quer) durch eine wasserdichte Attika geschützt wird. Somit dringt Wasser über die „undichte“ Attika in die vorgehängte Fassade ein und es lösen sich ungehindert durch die Feuchtigkeit in den Fassdenplatte, die Fliesen lösen sich und fallen herab. Die gezeigte Fassade ist auf dem Bild 4 Jahre alt!

Leopardeneffekt I: (aus 2021) An dieser Fassade (Nordseite Bild 2) sind be- reits nach wenigen Jahren die Dübel zu sehen. Diese Dübel stellen Wärmebrücken dar. Das bedeutet, dass die Dübel noch Wärme abgeben, während in den kalten Morgenstunden die Oberfläche der Wand auskühlt und somit auf der kühlen Fläche sich Kondensfeuchte bildet. Dazu kommt auch noch der Umstand, dass evtl. der Putz noch aus Kunstharz, vermutlich ca. 3 - 4 mm, hergestellt wurde und somit keine Feuchtigkeit aufnimmt. Da die Dübel noch „warm“ sind bildet sich das Kondenzwasser nur an den kalten Flächen zwischen den Dübeln. An dieser Flächen sammelt sich vermehrt Schmutz und Sporen, die dann zu einer beträchtlichen Veralgung und Verschmutzung mit einer Farbveränderung innerhalb weniger Jahre führt. Hier hat vermutlich für den Bauherrn im Vorfeld keine umfangreiche Fachberatung stattgefunden. Man hätte hier mit einem nachhaltigem Wandaufbau des WDVS, wie z. B. gedämmte Dübel und einem mineralischen Dickputzsystem Abhilfe schaffen können.

Bild 2

Bild 1

Bild 3

Bild 4

Bild 5

Bild 6

Bild 7

Bild 8

Bild 9

Leopardeneffekt II (aus 2020): Gerade in den Morgenstunden sind an dieser Fassade (Nord- Ost-Seite - Bild 3) bereits nach 4 Jahren (Baujahr 2016) die Dübel deutlich zu sehen. Bei dieser hohen Anzahl der Dübeln stellt man sich gerne die Frage nach einer möglichen Wärmebrücke stellen. Der Nachweis läuft. Desweiteren stellt sich die nächste Frage nach dem Putzsystem? Hier wurde ein Dünnputzstem (Kunst- harzsystem) verbaut. Dieses System nimmt keine Feuchtigkeit auf und begünstigt einen Feuchte- film und somit die Veralgung.

Sind diese Dünnputzsystem nachhaltig gebrauchstauglich? Aus meiner Sicht nein! Hier hätte man den Bauherr ausführlich beraten müssen. Mit großer Wahrscheinlichkeit hätte man mit einem mineralischen Dickputzsystem ein besseres und nachhaltiges Ergebnis erzielt.

Die Herstellungskosten für eine mineralisches Dickputz wären zwar teuerer als für ein Dünnputzsystem gewesen. Die Instandhaltungsarbeiten für ein mineralisches Dickputzsystem sind aber auf die Dauer deutlich günstiger.