Gutachten von Schäden und Mängel an Gebäuden
Meist werde ich von Rechtsanwälten und Bauherren schon seit vielen Jahren mit der Erstellung
von Gutachten über Mängel und Schäden an Gebäuden beauftragt.
Die Gutachten dienen meist als Grundlage und Unterstützung für den Bauherrn zur Klärung
der Schäden und Mängel und als Gesprächsgrundlage für die betreffenden Planer und Hand-
werker.
Oder das Gutachten dient als Grundlage für ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, das
ein Auftraggeber, oder Bauherr als letzten Schritt noch innerhalb der Gewährleistungsfrist -
nach BGB beträgt diese 5 Jahre nach Abnahme - einleiten kann. Diese Gutachten müssen für
den Leser verständlich und nachvollziehbar formuliert sein.
Vor allem wird mir immer wieder die Frage gestellt, ob eine Ausführungsart eines Gewerks
gebrauchstauglich, verwendungsfähig und nachhaltig genutzt werden kann.
Besonders innerhalb der Gewährleistungsfrist ist es dringend notwendig einen Baumangel
rechtzeitig zu erkennen und zu begutachten, damit der Handwerker, Generalübernehmer oder
der Bauträger seiner Nachbesserungsplicht nachkommen und eine damit verbundene Mangel-
beseitigung durchgeführt werden kann. Denn nach Ablauf der Gewährleistung kann aus einem
nicht behobenen Mangel ein großer Schaden mit entsprechend hohen Sanierungskosten
entstehen.
Zur einer rechtlichen Beratung lohnt es sich daher immer, einen erfahrenen Rechtsanwalt mit
dem Schwerpunkt Bau- und Architektenrecht mit einzubeziehen.
Es können zum Beispiel folgende Bereiche begutachtet werden:
- Schimmelschäden: Begutachtung, Ursachenforschung
- Wasserschäden, z. B. nach einem Brandschaden oder
Rohrleitungsbruch im Gebäude, etc.
- Schäden an Wärme-Dämm-Verbund-Systemen (WDVS)
- Schäden an Balkonen
- Schäden an Tiefgaragen und auf Parkdecks
- Flachdächer und weiterer Problembereiche
Scheuen Sie sich nicht und nehmen Sie Kontakt mit mir auf.
Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
Das Beispiel rechts zeigt (Bild 1), dass hier ein-
deutige Verarbeitungsfehler vorliegen. Die
Fugen der Dämmplatten werden sichtbar. Die
Ursache liegt an den Fugen zwischen den
Dämmplatten, die mit Klebermörtel verfüllt
wurden. Der zuständige Planer oder Bauleiter
hat die Arbeiten der Facharbeiter nicht über-
wacht und kontrolliert.
Die Fugen der Dämmplatten zeichnen sich bei
Regen deultich ab. Ursache sind zu großen
Fugen der Dämmplatten. Vermutlich wurden die
Fugen mit Mörtel gefüllt.
Einer aufmerksmen und verantwortungsvollen
Bauleitung hätte dieser Verarbeitungsmangel
sofort auffallen müssen!
Wasserschaden an einem Flachdach:
Es ist so viel Wasser in die Dachkonstruk-
tion eingedrungen, dass beim Öffnen der
Dach-dämmung ca. 12 cm Wasser auf der
Decke stand, bzw. in der Dämmlage
(Bild 4).
Nur die funktionierende Dampfsperre
(Bitumenanstrich) auf der Betondecke
unterhalb der Dämmung hat schlimmeres in
den darunter liegenden Wohnungen
verhindert.
Die Ursache waren die unzureichende An-
schlüsse an die Attika und an den aufgehen-
den Wänden.
© MRICS Dipl.-Ing. (FH) Michael Sauter Mai 2023
Dachterrasse mit starkem Bewuchs (Bild 5):
Unter dem Terrassenbelag, der auf einer Kies-
lage liegt, bleibt Regenwasser immer wieder
mit einem Rest auf dem Flachdach, bzw. der
Abdichtung stehen. Dadurch kann zwischen
den Fugen sehr leicht im Kies Unkraut und
Moos wachsen. Durch eine andere
Konstruktion der Plattenlage und der
Entwässerung hätte dies evtl. vermieden
können (Bild 5).
Es geht immer um das Thema „Gebrauchstauglichkeit“ und „Nachhaltigkeit“. Bereits während
der Planung muss für eine spätere regelmäßige Inspektion, mit evtl. Wartung und
Instandsetzung, dies so gestaltet werden, dass hierbei nur geringe Kosten anfallen.
Die Dachterrasse (Flachdach - oben rechts - Bild 6) befindet sich auf dem unten gezeigten
Gebäude.
Das obere linke Bild 7 zeigt, dass eine ungeschützte
freiliegende Fugen nie dicht sein können. Hier ist über-
haupt keine nachhaltige Gebrauchstauglichkeit
gegeben. Über kurz oder lang muss eine Abdeckung
auf die Brüstung aufgebracht werden, damit der
Konstruktionsfehler nicht noch mehr Schaden
verursacht.
Glasmosaik an der Fassade löst sich ab:
Das Bild 9 rechts und das Bild 8 oben rechts darüber
zeigen eine Fassade, die mit Glasmosaiksteinen (5 cm
x 5 cm) beklebt wurde. Es wurde aber nicht darauf
geachtet, dass die vorgehängte wasserempfindliche
Wandkon-struktion (siehe großes Bild - quer) durch eine
wasserdichte Attika geschützt wird. Somit dringt Wasser
über die „undichte“ Attika in die vorgehängte Fassade ein
und es lösen sich ungehindert durch die Feuchtigkeit in den Fassdenplatte, die Fliesen lösen
sich und fallen herab.
Die gezeigte Fassade ist auf dem Bild 4 Jahre alt!
Leopardeneffekt I: (aus 2021)
An dieser Fassade (Nordseite Bild 2) sind be-
reits nach wenigen Jahren die Dübel zu
sehen. Diese Dübel stellen Wärmebrücken
dar. Das bedeutet, dass die Dübel noch
Wärme abgeben, während in den kalten
Morgenstunden die Oberfläche der Wand
auskühlt und somit auf der kühlen Fläche sich
Kondensfeuchte bildet. Dazu kommt auch
noch der Umstand, dass evtl. der Putz noch
aus Kunstharz, vermutlich ca. 3 - 4 mm,
hergestellt wurde und somit keine Feuchtigkeit
aufnimmt. Da die Dübel noch „warm“ sind
bildet sich das Kondenzwasser nur an den
kalten Flächen zwischen den Dübeln. An
dieser Flächen sammelt sich vermehrt
Schmutz und Sporen, die dann zu einer
beträchtlichen Veralgung und Verschmutzung
mit einer Farbveränderung innerhalb weniger
Jahre führt.
Hier hat vermutlich für den Bauherrn im
Vorfeld keine umfangreiche Fachberatung
stattgefunden. Man hätte hier mit einem
nachhaltigem Wandaufbau des WDVS, wie z.
B. gedämmte Dübel und einem mineralischen
Dickputzsystem Abhilfe schaffen können.
Bild 2
Bild 1
Bild 3
Bild 4
Bild 5
Bild 6
Bild 7
Bild 8
Bild 9
Leopardeneffekt II (aus 2020):
Gerade in den Morgenstunden
sind an dieser Fassade (Nord-
Ost-Seite - Bild 3) bereits nach
4 Jahren (Baujahr 2016) die Dübel
deutlich zu sehen. Bei dieser
hohen Anzahl der Dübeln stellt
man sich gerne die Frage nach
einer möglichen Wärmebrücke
stellen. Der Nachweis läuft.
Desweiteren stellt sich die nächste
Frage nach dem Putzsystem? Hier
wurde ein Dünnputzstem (Kunst-
harzsystem) verbaut. Dieses
System nimmt keine Feuchtigkeit
auf und begünstigt einen Feuchte-
film und somit die Veralgung.
Sind diese Dünnputzsystem nachhaltig gebrauchstauglich? Aus meiner Sicht nein! Hier hätte
man den Bauherr ausführlich beraten müssen. Mit großer Wahrscheinlichkeit hätte man mit
einem mineralischen Dickputzsystem ein besseres und nachhaltiges Ergebnis erzielt.
Die Herstellungskosten für eine mineralisches Dickputz wären zwar teuerer als für ein
Dünnputzsystem gewesen. Die Instandhaltungsarbeiten für ein mineralisches Dickputzsystem
sind aber auf die Dauer deutlich günstiger.