Sachverständigenbüro MRICS Dipl.-Ing. (FH) Michael Sauter
© MRICS Dipl.-Ing. (FH) Michael Sauter Januar 2023
Nachweis eines „niedrigeren gemeinen Verkehrswerts“ Wie man eine Immobilie weiterhin steuersparend übertragen kann. Der Bundesrat hat am 16.12.2022 seine Zustimmung zum Jahressteuergesetz 2022 erteilt. Dieses Jahressteuergesetz betrifft auch das Bewertungsgesetz (BewG). Das Finanzamt wird im Falle einer Erbschaft oder Schenkung das BewG zur Bewertung einer Immobilie anwenden. Basis dieser sogenannten „Bedarfsbewertung“ sind die allgemein aner- kannten Bewertungsverfahren, wie das Vergleichs-, das Ertragswert- oder das Sachwert- verfahren. Diese Verfahren kommen auch in der allgemeinen und aktuellen Immobilienwert- ermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Anwendung. Grundlage und Basis einer Grundstücks- oder Imobilienbe-wertung durch das Finanzamt sind immer die durch die Gutachterausschüsse ermittelten Bewertungsfaktoren, wie z. B. ein Liegenschaftszinssatz oder auch ein Marktan- passungsfaktor, der das Marktniveau darstellt. Ein Gutachterausschuss erstellt eine Kaufpreis- sammlung und wertet dann statistisch, wenn möglich, dazu viele Bewertungsfaktoren aus. Der Gutachterausschuss einer Gemeinde oder einer Stadt ist nach dem Baugesetzbuch (BauGB) allgemein verpflichtet solche Bewertungsgrundlagen - neben den Bodenwertricht- werten und weiteren Faktoren - zu ermitteln und diese am besten in einem Grundstücksmarkt- bericht (wird ca. alle zwei Jahre veröffentlicht) allen Bürgern zur Verfügung zu stellen. Werden durch einen Gutachterausschuss keine verwertbaren Faktoren und Bewertungsansätze zur Verfügung gestellt, so kann und muss das Finanzamt auf die neuen festgelegten Faktoren im Jahressteuergesetz 2022 für Bedarfsbewertung nach dem BewG zurückgreifen. Diese ist und war gängige Praxis der Finanzämter und bleibt auch im neuen BewG unverändert! Das Finanzamt wird immer, wenn keine verlässlichen Daten zur Verfügung stehen, die Faktoren aus dem BewG und deren Anlagen verwenden. Nun wird es aber zukünftig aber so sein, dass sich mit den neuen Wertfaktoren aus dem neuen BewG die Werte auf dem Papier deutlich zu Ungunsten des Steuerpflichtigen verändern werden. So ist z. B. bei der Berechnung im Sachwertverfahren nach § 191 BewG der soge- nannte Sachwertfaktor, oder der Anpassungsfaktor des Sachwerts an das Marktniveau, von 1,0 auf bis zu 1,4 angehoben worden. Es ergeben sich teilweise Sachwerte nach dem BewG, die mit realistischen Immobilienwerten, d. h. einem Verkehrswert nach dem § 194 Baugesetz- buch (BauGB), nicht vergleichbar sind und sich deutlich von diesen abheben. Es muss aber auch beachtet werden, dass die bisherigen Liegenschaftszinssätze im BewG während der explodierenden Immobilienpreisen der letzten 10 Jahren teilweise auch Vorteile für den Steuerpflichtigen hatten. Die neuen Liegenschaftszinssätze nach dem aktuellen BewG sind zwar jetzt niedriger, können aber in manchen Bereichen, wie z. B. in Großstädten und je nach Nutzung der Immobilien, immer noch Bewertungsvorteile bringen. Die teilweise in den Printmedien und im Netz dargestellten Bewertungsbeispiele sind realitäts- fremd und kommen nur dann zwangsläufig zustande, wenn dem Finanzamt keine Werte eines den Gutachterausschüssen zur Verfügung stehen und auf die neuen Faktoren aus dem BewG zurückgegriffen werden muss. Deshalb sind die Werte eines Steuerbescheides unbedingt immer werttechnisch immer zu überprüfen. In diesem Fall bleibt einem Steuerpflichtigen aber immer noch der § 198 BewG, der sich in der neuen Steuergesetzgebung und im Grundsatz nicht verändert hat. Dieser lautet: § 198 Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts: (1) Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist […], so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften. (2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses […] oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen. (3) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind. So hat nun jeder Steuerpflichtige bei einer Diskrepanz der angesetzten Werte, evtl. zusammen mit einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer die Möglichkeit, einen qualifizierten Sachver- ständigen für die Bewertung einer Immobilie zu beauftragen, um einen niedrigeren Verkehrswert oder den niedrigeren „gemeinen Wert“ in der richtigen Höhe nachzuweisen. Der niedrigere Verkehrswert wird allgemein nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) nachgewiesen. In diesem Paragrafen wird der Verkehrswert genau beschrieben und definiert. Mit ausführlich begründeten Wertansätzen wird ein Verkehrswert geschätzt. In einem Vorgespräch mit einem Sachverständigen muss geprüft werden, ob sich der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts rentiert. Denn manchmal fallen die Aufwendungen für ein Verkehrswertgutachten höher aus, als eine vermeintliche Steuerersparnis. Schäden und Mängel am Bewertungsobjekt kann ein Finanzamt nie vom Schreibtisch aus bewerten. Wie und ob ein Objekt noch genutzt werden kann, ob ein sogenannter Instand- haltungsrückstau, oder eine Drittverwendungsfähigkeit besteht, die Immobilie bereits baufällig ist, kann ein Finanzbeamter vom Schreibtisch aus nicht beurteilen. Deshalb benötigt man einen erfahrenen nach dem BewG zugelassenen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien, der dazu noch die Bausubstanz sachverständig beurteilen kann. Ebenso muss ein sogenanntes Wohn- oder Nießbrauchrecht und weitere privat- oder öffentlich-rechtliche Belastungen sach- verständig bewertet werden, denn auch diese Belastungen mindern den gemeinen Wert. Finanzämter prüfen die ihnen vorgelegten Verkehrswertgutachten auf formale und inhaltliche Anforderungen und auf Plausibilität. Entscheidendes Kriterium ist dabei stets die lückenlose Nachvollziehbarkeit des Verkehrswertgutachtens. Deshalb ist ein Kurzgutachten nicht ausreichend und wird vom Finanzamt meist nicht akzeptiert. Weiters können Sie einen Steuerbescheid abwarten oder bereits im Vorfeld den Verkehrswert feststellen lassen, was teilweise Vorteile bringt. Diese Verkehrswertgutachten werden meist bei einer Schenkung oder Überlassung benötigt. Nun kann der Steuerpflichtige, Erblasser oder auch Schenker die weiteren steuerlichen Schritte mit einem Steuerberater oder Wirtschafts- prüfer einleiten. MRICS Dipl.-(FH) Michael Sauter Zertifizierter Sachverständiger nach DIN ISO/IEC 17024